Παρασκευή, 08/12/2023

Τα τελευταία χρόνια, η ανέγερση οικοδομής σε οικόπεδο κυριότητας τρίτου αποτελεί συχνό φαινόμενο. Πρόκειται για τις περιπτώσεις στις οποίες ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου, παραχωρεί σε κάποιον τρίτο το δικαίωμα να ανεγείρει οικοδομή πάνω στο οικόπεδό του, υπό τον όρο ότι ο τελευταίος θα εκμεταλλευθεί την οικοδομή για ορισμένο χρονικό διάστημα και μετά τη λήξη του διαστήματος αυτού, η οικοδομή θα περιέλθει στον ιδιοκτήτη του οικοπέδου ή ο μισθωτής θα παραδώσει το μίσθιο στην πρότερη κατάσταση , σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης.

Εκτός από την παραχώρηση του δικαιώματος ανέγερσης οικοδομής σε τρίτο, συνήθεις είναι οι περιπτώσεις κατά τις οποίες συμφωνείται η βελτίωση, η επέκταση ή η αλλαγή χρήσης ήδη υπάρχουσας οικοδομής, με δαπάνες που διενεργεί ο μισθωτής

Σε κάθε περίπτωση γεννώνται φορολογικές υποχρεώσεις, τόσο για τον εκμισθωτή του εδάφους (φυσικό ή νομικό πρόσωπο), όσο και για εκείνον που ανέγειρε την οικοδομή.

Στις επόμενες παραγράφους θα εξετάσουμε τις φορολογικές υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη του εδάφους (εκμισθωτή), καθώς και τη διενέργεια φορολογικών αποσβέσεων από το μισθωτή, ανά περίπτωση.

ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ-ΑΠΟΣΒΕΣΕΙΣ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ

ΕΚΜΙΣΘΩΤΗΣ ΦΥΣΙΚΟ ΠΡΟΣΩΠΟ/ΙΔΙΩΤΗΣ (συμβάσεις από 1/1/2014 και μετά)

ΕΚΜΙΣΘΩΤΗΣ ΦΥΣΙΚΟ ΠΡΟΣΩΠΟ/ΙΔΙΩΤΗΣ
ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ	ΕΙΔΟΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ	ΧΡΟΝΟΣ ΚΤΗΣΗΣ ΤΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ
Το κτίσμα περιέρχεται στον εκμισθωτή (ή οι βελτιώσεις και επεκτάσεις παραμένουν σε όφελος του ακινήτου) και δεν υπάρχει ανταλλαγή του μισθώματος με το κόστος ανέγερσης	Εισόδημα από υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας	Κατά τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης.
το κτίσμα περιέρχεται στον εκμισθωτή (ή οι βελτιώσεις και επεκτάσεις παραμένουν σε όφελος του ακινήτου) με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης και υπάρχει ανταλλαγή του μισθώματος με το κόστος ανέγερσης	Εισόδημα από ακίνητη περιουσία, το οποίο φορολογείται σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 4 του άρθρου 40 του Ν.4172/2013	Το εισόδημα κατανέμεται στα έτη μίσθωσης
το κτίσμα ΔΕΝ περιέρχεται στον εκμισθωτή ή οι βελτιώσεις και επεκτάσεις ΔΕΝ παραμένουν σε όφελος του ακινήτου	Δεν προκύπτει εισόδημα

ΕΚΜΙΣΘΩΤΗΣ ΦΥΣΙΚΟ ΠΡΟΣΩΠΟ/ΙΔΙΩΤΗΣ

ΕΚΜΙΣΘΩΤΗΣ ΦΥΣΙΚΟ ΠΡΟΣΩΠΟ/ΙΔΙΩΤΗΣ (συμβάσεις από 1/1/2014 και μετά)

Διευκρινίσεις για τη φορολογική αντιμετώπιση έγερσης κτίσματος σε έδαφος του εκμισθωτή (καθώς και η βελτίωση ή επέκταση σε μισθωμένο ακίνητο), με δαπάνες του μισθωτή, όταν ο εκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο- ιδιώτης παρέχονται από ΠΟΛ.1103/11-5-2015, στην οποία διακρίνουμε τρεις περιπτώσεις:

ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ 1 – το κτίσμα περιέρχεται στον εκμισθωτή (ή οι βελτιώσεις και επεκτάσεις παραμένουν σε όφελος του ακινήτου) με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης και δεν υπάρχει ανταλλαγή του μισθώματος με το κόστος ανέγερσης

Σύμφωνα με την παρ. 6 της ΠΟΛ.1103/11-5-2015: σε περίπτωση που το κτίσμα περιέρχεται στην κατοχή του εκμισθωτή ή οι βελτιώσεις και επεκτάσεις παραμένουν σε όφελος του ακινήτου με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης και εφόσον που δεν υπάρχει ανταλλαγή του μισθώματος με το κόστος ανέγερσης (ή βελτίωσης ή επέκτασης), τότε έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του άρθρου 41 του Ν.4172/2013, καθώς το εισόδημα αυτό εμπίπτει στην έννοια του εισοδήματος από υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας και συνεπώς ο εκμισθωτής θα αποκτήσει κατά τη λήξη της μισθωτικής σχέσης εισόδημα από υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας.

Περαιτέρω, σύμφωνα με σύμφωνα με το άρθρο 5 της ΠΟΛ. 1122/28.4.2014 ορίζεται ότι «Στην περίπτωση κτίσματος που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος κυριότητας τρίτου και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου με τη λήξη ή τη διακοπή της μισθωτικής σχέσης, ως υπεραξία θεωρείται η αντικειμενική αξία του κτίσματος.

Το εισόδημα από υπεραξία μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας φορολογείται κατά τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης.

σημείωση : Οι διατάξεις του άρθρου 41 τίθενται συνεχώς υπό αναστολή, με τελευταία την αναστολή έως 31/12/2018 (σχετ. παρ. 33 του άρθρου 72 του Ν.4172/2013)

ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ 2 – το κτίσμα περιέρχεται στον εκμισθωτή (ή οι βελτιώσεις και επεκτάσεις παραμένουν σε όφελος του ακινήτου) με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης και υπάρχει ανταλλαγή του μισθώματος με το κόστος ανέγερσης

Σύμφωνα με τις παραγράφους 2 και 3 της ΠΟΛ.1103/11-5-2015 σε περίπτωση που το κτίσμα περιέρχεται στην κατοχή του εκμισθωτή ή οι βελτιώσεις και επεκτάσεις παραμένουν σε όφελος του ακινήτου με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης και εφόσον υπάρχει ανταλλαγή του μισθώματος με το κόστος ανέγερσης (ή βελτίωσης ή επέκτασης), τότε έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του άρθρου 39 του Ν.4172/2013, καθώς το εισόδημα αυτό εμπίπτει στην έννοια του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία, το οποίο φορολογείται σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 4 του άρθρου 40 του Ν.4172/2013.

Ως εισόδημα λαμβάνεται η αγοραία αξία του κτίσματος ή των βελτιώσεων και των επεκτάσεων, όπως προκύπτει με κάθε πρόσφορο τρόπο. (ΠΟΛ.069/2015), το οποίο κατανέμεται για να φορολογηθεί στα έτη που διαρκεί η μίσθωση, αρχής γενομένης από το έτος έναρξης της μίσθωσης (ΠΟΛ.1069/2015).

Για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας κατά το χρόνο έναρξης της μίσθωσής του, λαμβάνεται η αξία που έχει προϋπολογισθεί κατά το χρόνο έναρξης της μίσθωσης και υποχρεωτικά καταχωρείται στη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας. Στη συνέχεια, εφ’ όσον η αγοραία αξία, διαφέρει από την προϋπολογισθείσα, η διαφορά προστίθεται να φορολογηθεί στα υπολειπόμενα έτη (διαιρούμενη με τον αριθμό των υπολειπόμενων ετών μίσθωσης).

Σε περίπτωση πρόωρης λύσης της μίσθωσης, το σύνολο του υπολειπόμενου ποσού που έχει καταβληθεί για την ανέγερση, βελτίωση ή επέκταση και απομένει προς κατανομή, θα φορολογηθεί εφάπαξ στο έτος λύσης, ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία

ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ 3 – το κτίσμα ΔΕΝ περιέρχεται στον εκμισθωτή ή οι βελτιώσεις και επεκτάσεις ΔΕΝ παραμένουν σε όφελος του ακινήτου

Στην περίπτωση που το κτίσμα δεν περιέρχεται στην κατοχή του εκμισθωτή ή οι βελτιώσεις και επεκτάσεις δεν παραμένουν σε όφελος του ακινήτου), και έχει συμφωνηθεί επαναφορά του μισθίου στην προτέρα κατάσταση κατά τη λήξη της μισθώσεως, οι γενόμενες από τον μισθωτή δαπάνες, δεν αποτελούν εισόδημα για τον εκμισθωτή.

ΕΚΜΙΣΘΩΤΗΣ ΝΟΜΙΚΟ ΠΡΟΣΩΠΟ (συμβάσεις από 1/1/2014 και μετά)